L’audit énergétique est une procédure permettant d’émettre un avis relatif à la qualité énergétique d’un logement (maison, appartement), d’un immeuble de copropriété, d’un bâtiment ou d’un local professionnel (bureau, entrepôt…).
Les objectifs sont d’orienter le propriétaire dans ses choix de travaux de rénovation énergétique (isolation thermique, équipements de chauffage plus sobres…) et de lui permettre de se mettre en conformité avec la nouvelle loi.
La vente d’un bien classé E, F ou G (passoire thermique) est soumise à cet impératif réglementaire.
La finalité de cette analyse complète de la consommation annuelle est l’économie d’énergie pour des raisons financières et écologiques.
Ce guide vous permettra d’obtenir les réponses à vos interrogations sur ce diagnostic immobilier spécifique et notamment :
L’audit énergétique doit établir un constat de la situation énergétique du bâtiment. A partir de cet état des lieux une proposition de scénarios de travaux est fournie pour améliorer le confort des occupants et réduire la demande en énergie du lieu (maison individuelle, appartement, entreprise…).
La durée de validité d’un audit énergétique est de 5 ans. Pendant cette période, l’auditeur est tenu de conserver les résultats dans un fichier numérique standardisé.
Les objectifs de ce dispositif sont multiples:
- réaliser un bilan énergétique complet d’un habitat ou d’un lieu de travail tertiaire ou industriel,
- identifier ses points faibles,
- entamer des travaux d’isolation (sols, murs…),
- examiner les possibilités de diminuer les consommations en énergies,
- fixer des priorités d’intervention pour vos travaux futurs,
- être informés sur les aides financières et les incitants fiscaux,
- obtenir des primes
- sensibiliser l’acquéreur d’un logement aux enjeux environnementaux.
L’étude porte sur :
- l’enveloppe du bâtiment (murs, planchers, toits, châssis),
- le système de chauffage (rendement de production, de distribution, d’émissions et de régulation),
- le système d’eau chaude sanitaire (rendement de production, de stockage et de distribution),
- la ventilation du bâtiment,
- (en option) la problématique de la surchauffe de l’ouvrage l’été.
Cette analyse globale, utilisant notamment des techniques telles que la thermographie infrarouge (réalisée par caméra thermique) ou l’infiltrométrie, permet, in fine, la mise en évidence des points à améliorer (isolants, systèmes calorifiques, aération…), d’avancer des solutions pour y parvenir, d’en estimer le coût et de fixer des priorités.
Toutefois, aucune mesure ne vous sera imposée, mais conseillée. Vous restez libres d’agir ou non.
Enfin, ces audits sont également une réponse aux problématiques concernant l’environnement : l’analyse de l’impact des équipements et du bâti en termes de dépenses et de déperdition d’énergie a pour objectif de réduire l’empreinte carbone d’un lieu. La prime gouvernementale incitative (connue sous l’appellation Maprimerenov’) est l’expression d’une volonté publique d’agir à la fois pour des raisons écologiques et économiques.
Réglementation
Pour les particuliers comme pour les professionnels, l’audit énergétique s’impose progressivement comme une étape incontournable dans un processus de rénovation énergétique globale.
Les besoins en économie d’énergie sont motivés par des enjeux majeurs: l’écologie (réduction des émissions de gaz à effet de serre), le coût financier, la gestion des ressources rares et l’indépendance énergétique. Autant de sujets essentiels qui appellent une nouvelle réglementation.
Pour l'entreprise :
Un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour les grandes entreprises de plus de 250 salariés ayant un CA de plus de 50 millions d’euros, à l’exception de celles ayant obtenu la certification ISO 50001 qui en sont dispensées. Celui-ci doit être réalisé tous les 4 ans.
Le décret tertiaire prévoit la déclaration obligatoire des bâtiments tertiaires de plus de 1000m² (bureau, commerce, entrepôt et autres lieux dédiés aux activités de services) sur la plateforme OPERAT depuis le 30 septembre 2022. Le propriétaire (ou le locataire) doit ensuite assurer chaque année la collecte et la transmission des données de consommation sur ce service de l’ADEME. Ce transfert d’informations garantira le suivi des économies d’énergie progressives imposées par la Loi Elan. L’audit tertiaire vous permet notamment de constituer ce dossier.
Pour les propriétaires :
Dans le cas d’une vente immobilière, un audit énergétique obligatoire est imposé aux logements classés E, F ou G.
Cette obligation est en vigueur depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G et depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E. Le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 prévoit ensuite l’intégration de la catégorie D dans cette réglementation à partir du 1er janvier 2034.
L’obligation de réaliser cet audit réglementaire s’inscrit dans le cadre de la loi climat et résilience de 2021 instaurée pour lutter contre le dérèglement climatique via des dispositifs d’économie d’énergie.
On dénombre environ 5 millions de « passoires thermiques» F et G en France, soit une résidence principale sur six.
Si vous êtes propriétaire, vous pouvez utiliser ce formulaire pour recevoir le devis de votre audit.
Il est également demandé obligatoirement pour l’obtention des aides financières gouvernementales suivantes :
- MaPrimeRénov, l’aide du service public France Rénov’ dédié à la rénovation de l’habitat.
- L’éco-prêt à taux zéro souvent appelé éco-PTZ)
- La prime CEE Rénovation globale (CEE est l’acronyme de Certificats d’économies d’énergie)
Nonobstant le caractère légal de cette démarche, le coût croissant de l’énergie et l’existence de la prime « Maprimerenov » sont deux facteurs incitatifs pour la réalisation d’une réhabilitation immobilière allant dans le sens d’une meilleure sobriété.
Dates des interdictions de location
- Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location des logements classés G est interdite. Cela concerne 6,3% des appartements et maisons selon notre-environnement.gouv.fr (soit 1;92 million d’habitations dont 500.000 à 600.000 sont effectivement sur le marché locatif). Le gel des loyers est déjà en place depuis le 24 août 2022.
- A partir du 1er janvier 2028, les logements classés F (9,4% du parc immobilier, dont 1,2 million de biens en location) seront également concernés par cette interdiction.
- Enfin, en 2034, les habitations de classification E (21,3% des 30.57 millions de biens) entreront dans cette catégorie de « logements indécents » interdits à la location.
Modification du calcul du DPE en 2026
A noter qu’à partir du 1er janvier 2026 la méthode de calcul du DPE sera modifiée. Cette évolution aura pour effet de baisser le nombre de logements retirés du marché locatif.
En effet, en baissant le facteur de conversion entre énergie électrique primaire (produite) et finale (réellement consommée) de 2,3 à 1,9, l’étiquette des logements équipés de chauffage électrique sera améliorée.
Cette évolution tient compte de la spécificité française, la production d’électricité étant en France largement décarbonée. Entre le nucléaire (70 TWh en 2024), l’hydraulique (74.7 TWh), le solaire et l’éolien (70 TWh), la part du « bas-carbone » atteint 95% de la production électrique (dont 27,6% de renouvelable).
Prix et aides aux particuliers pour une démarche volontaire
Pour les propriétaires particuliers, le prix d’un audit varie entre 500 et 1200 euros selon la taille du logement.
Dans le cas d’une démarche volontaire, Maprimerenov rembourse un montant qui dépend de votre situation financière. Les ménages aux revenus très modestes bénéficient de 500 euros de prime, 400 euros sont prévus pour les revenus modestes et 300 euros pour les revenus intermédiaires.
Cette mesure permet à certains ménages d’obtenir un audit énergétique gratuit.
Pour les copropriétés :
Il existe une exigence d’audit énergétique pour les copropriétés (décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012) répondant à ces quatre spécificités :
- constituées de plus de 50 lots (y compris les lots ne disposant pas de raccordement au chauffage, comme les caves ou garages.)
- utilisées comme habitation pour au moins la moitié de la surface.
- dont la date de construction est antérieure au 1er juin 2001
- disposant d’une installation collective de chauffage (c’est-à-dire pour 90% et plus des lots d’habitation)
L’audit énergétique réglementaire pour entreprise
Qu’est-ce que l’obligation d’audit énergétique réglementaire ?
- La réalisation d’un audit énergétique réglementaire a été rendu obligatoire pour les grandes entreprises par l’article 40 de la loi DDADUE. Cet audit doit être renouvelé tous les 4 ans.
- Il consiste à réaliser une expertise complète de la performance énergétique d’une société. Sur le plus long terme, il vise à planifier les actions à mener afin de réduire les dépenses d’énergie et donc limiter les charges de l’exploitation.
- Il concerne aussi bien les immeubles que les transports et les processus. Il est donc primordial pour les entreprises de définir précisément le périmètre d’application, celui-ci devant porter sur 80% de la facture énergétique.
- Cette prestation doit être réalisée par un auditeur indépendant, interne ou externe à l’entité auditée, disposant d’une qualification OPQIBI.
- En cas de non-respect de cette exigence, les sociétés encourent une pénalité pouvant aller jusqu’à 2% de leur chiffre d’affaires. En cas de récidive, la sanction est doublée avec une amende pouvant atteindre jusqu’à 4% du chiffre d’affaires.
Qui est concerné par l’obligation ?
- Les entreprises concernées par cette astreinte sont celles répondant à au moins l’un des trois critères suivants :
- Un effectif supérieur à 250 personnes
- OU un chiffre d’affaires supérieur à 50 millions d’euros
- ET un bilan supérieur à 43 millions d’euros
- Cependant, les établissements disposant d’une certification ISO 50001 (norme du Système de management de l’énergie) peuvent en être exemptées, cette certification contribuant d’ores et déjà à l’amélioration de leur efficacité énergétique.
- En 2026, de nouveaux critères s’appliqueront sur des niveaux de consommation: retrouvez toutes les informations nécessaires sur notre page dédiée à l’audit énergétique d’entreprise.
Qui peut réaliser des audits énergétiques ?
Le professionnel habilité à réaliser ce type d’intervention doit être certifié et bénéficier d’une qualification RGE Etudes (le label RGE signifiant : “Reconnu Garant de l’Environnement”) selon la norme NF EN 16247. Cette habilitation, permettant de recevoir les aides de l’ADEME, est délivrée par des organismes certificateurs indépendants tel que :
- OPQTECC : association « Organisme Professionnel Qualification Technique Economistes Coordonnateurs Construction »
- OPQIBI : association de qualification de l’ingénierie
- Certivea : entreprise qui délivre la certification NF Études Thermiques
- AFNOR certification : l’Association Française de Normalisation
- LNE : Laboratoire National de métrologie et d’Essai
Quelle est la différence entre audit énergétique, étude thermique et DPE ?
Le DPE (diagnostic performance énergétique) est un état des lieux d’un logis, d’une copropriété ou d’un bâtiment à un moment donné sur le plan énergétique. Il s’agit d’un diagnostic immobilier obligatoire pour la mise en vente ou en location d’un logement notamment. C’est celui-ci que vous devez choisir pour effectuer le constat du classement de performance énergétique d’un logement. Le document DPE remis à la fin de l’intervention attestera de la classe de votre habitat en termes de performances dans le cadre d’une vente.
L’étiquette DPE énergie-climat comporte désormais la classe énergétique (de A à G) et l’indicateur d’émissions de gaz à effet de serre.
L‘audit énergétique est une analyse beaucoup plus poussée que le simple calcul de la performance des logements du DPE. Il propose des solutions pour la réduction de la consommation énergétique ainsi qu’un chiffrage pour leur mise en oeuvre.
Il inclut un bilan thermique très avancé comportant notamment une inspection thermographique du bâtiment, l’identification des ponts thermiques et des déperditions énergétiques.
A la différence d’un simple examen de l’existant, l’auditeur émet en plus des préconisations pour remédier aux problèmes identifiés en proposant plusieurs modalités de parcours de travaux. C’est la prestation qu’il faut choisir si vous êtes dans un de ces cas :
- Vous êtes propriétaire de votre logement et souhaitez réaliser une rénovation énergétique.
- Vous possédez un logement classé E, F ou G que vous souhaitez vendre ou mettre en location et vous voulez une mise en conformité avec la législation.
- Vous gérez un syndic de copropriété ou une grande entreprise.
L’étude thermique, quant à elle, concerne plutôt la construction future d’une maison ou d’un bâtiment, notamment pour le choix des matériaux. Elle est demandée pour le dossier du permis de construire.
Elle peut également être effectuée sur une construction existante mais est elle surtout destinée à la conception des projets immobiliers en partenariat avec l’éventuel architecte.
Dans le cadre d’un projet de construction il est conseillé de bien étudier au préalable l’efficacité énergétique des équipements et des performances du bâti prévus. Cela s’applique aussi bien au choix des matériaux, à la pose de fenêtres à double ou triple vitrage, aux appareils de climatisation, de refroidissement et de ventilation, etc.
Cette précaution, qui vaut pour tous bâtiments professionnels ou individuels, constituera une source d’économies d’énergie importantes qui amortiront progressivement le prix des installations.
Etapes de l'audit
Visite préaudit
Cette première visite vous permettra d’avoir un premier contact et une première discussion avec votre auditeur qui répondra à toutes vos questions. Il vous expliquera en détail le déroulement étape par étape d’un audit et le contenu du rapport qui vous sera remis en fin d’analyse.
Ce premier rendez-vous gratuit permettra à l’inspecteur de découvrir l’habitation et d’estimer le temps de travail que lui prendra le relevé sur place. Il réalisera un devis adapté à votre domicile. Le prestataire vous communiquera une liste de l’ensemble des documents nécessaires pour sa prochaine venue.
Documents utiles
Il est recommandé de mettre les documents suivants à disposition de l’intervenant dans la mesure de leur disponibilité :
- Plans complets de la construction et cahier des charges
- Factures relatives aux travaux de rénovation et en particulier d’isolation au cours des 10 dernières années
- Fiche technique de la chaudière et du générateur d’eau chaude sanitaire
- Dernier certificat d’entretien de la chaudière
- Dernières factures d’électricité, de gaz et de fioul.
Relevé de l’enveloppe et des systèmes
La seconde visite sera destinée au relevé de l’enveloppe et des systèmes. Cela consiste à prendre les mesures de l’ensemble des façades, fenêtres, portes, épaisseur et composition des différentes parois composant le volume que l’on veut protéger des déperditions calorifiques.
Les caractéristiques techniques et l’efficacité des différents appareils composant le système de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de renouvellement de l’air sont aussi étudiées.
Cette partie prend en moyenne entre 3 à 4 heures en fonction de la complexité de l’enveloppe de la construction et de l’appareillage.
La visite du bien comprend:
- Relevé des métrés des pièces de la maison.
- Identification des matériaux de structure et de l’isolation.
- Evaluation des systèmes de production de chaleur, d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage.
- Entretien avec le particulier pour connaître ses attentes, ses besoins et les orientations de travaux souhaitées.
- Recueil des documents disponibles (factures d’énergie, DPE, plans…).
- Recueil du nombre de personnes et de l’occupation du logement ainsi que du comportement (température journée, nuit, programmation).
Traitement des données
- Simulation selon la méthode Th-C-E ex pour obtenir la consommation théorique des bâtiments et le calcul des déperditions de chaleur.
- Recherche de travaux permettant une diminution des consommations énergétiques.
- Prise en compte des valeurs règlementaires et des exigences de l’Eco prêt à taux zéro dans les recommandations.
- Estimation des coûts, gains énergétiques et économiques, temps de retour sur investissement et augmentation du confort en termes de chaleur pour chaque type d’opération.
- Réalisation de scénarios reprenant les travaux individuels envisagés avec pour objectif une consommation inférieure à 150 kWhep/m².an.
- Scénario pour l’obtention de l’Eco prêt à taux zéro (inférieure à 195 kWhep/m².an)
- Scénario pour se rapprocher des valeurs du label BBc Rénovation (inférieure à 104 kWhep/m².an).
Rédaction du rapport
L’auditeur encode ensuite toutes les données relevées dans un programme qui lui permet de réaliser les calculs nécessaires pour déterminer la qualité énergétique de votre habitation. La finalité est de faire des recommandations d’amélioration, de calculer les économies réalisables et d’établir un estimatif succinct des futures performances.
Un rapport d’audit regroupant un récapitulatif de l’état existant, les consommations théoriques, les différents aménagements et les scénarios de travaux vous sera transmis.
Selon l’arrêté du 29 décembre 2023 du Ministère de la transition écologique, au moins deux propositions de travaux doivent figurer sur ce rapport.
Elles doivent respecter le code du patrimoine dans le cas d’un immeuble classé, par exemple, et le coût des travaux doit être inférieur à 50% de la valeur estimée du bien.
Le rapport (document généralement fourni au format PDF) doit mentionner :
- Évaluation de l’efficacité énergétique avant rénovation
- Propositions de travaux à réaliser
- Niveau de performance énergétique prévu après finalisation du chantier
- Budget des travaux et subventions disponibles
- Qualité de l’aération ou du système de ventilation du bâtiment après restauration
Visite Post-audit
Le diagnostiqueur vous explique ensuite chaque amélioration, ses avantages et inconvénients, ainsi que les points importants lors de la mise en œuvre des recommandations.
Votre auditeur restera à votre disposition après clôture du dossier pour toute question relative aux résultats obtenus, aux actions à mener ou aux travaux que vous entreprendrez. L’ensemble de ces études constitueront la base du projet et des mesures à prendre pour la sobriété de l’habitat.
Attestation
L’Ademe propose sur son site un outil de téléchargement de l’attestation d’un audit (à partir de son numéro) pour les logements de moins de 40m² (valable également pour télécharger l’étiquette d’un DPE).
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